オフィスや店舗を退去する際に必要となる原状回復工事ですが、その工事内容は「A工事・B工事・C工事」という3つの区分に分類されることをご存知でしょうか。

工事区分を理解していないと想定外の費用負担や工期の遅延、さらには貸主とのトラブルに発展する可能性があります。

特にB工事については費用負担者と施工業者の選定権が異なるという複雑な仕組みになっており、多くの企業が混乱する原因となっています。

本記事では、各工事区分がどのような内容を指すのか、誰が費用を負担し、どのように業者を選定するのかについて実際の事例を交えながら解説していきます。

原状回復を控えている企業の担当者の方は、ぜひ本記事を参考に適切な準備を進めてください。

A工事とは

A工事とは、建物の躯体や共用部分に関わる工事のことで貸主が費用を負担し、貸主が指定する業者が施工を行う工事を指します。

建物全体の資産価値や安全性に直接関わる部分であるため、貸主側が完全にコントロールする必要がある工事です。

具体的には、建物の外壁改修工事、共用廊下やエレベーターホールの改装工事、建物全体の電気設備や給排水設備の主要な配管工事などが該当します。

A工事最大の特徴は、テナント側に費用負担が発生しないという点にあります。

ただし、これはあくまで通常の使用による経年劣化や建物側の都合による改修の場合であり、故意や過失によって建物を損傷させた場合の修繕はA工事には該当しません。

例えば、共用廊下の定期的な塗装工事は貸主負担ですが、テナント側が搬入作業中に共用廊下の壁を大きく損傷させた場合の修繕は、借主負担となることに注意が必要です。

また、A工事はビル全体の運営計画に基づいて実施されることが多く、テナント側からの要望で実施されることは基本的にありません。

そのため、原状回復工事を考える際には、純粋なA工事について考慮する必要はほとんどなく、むしろB工事やC工事との境界線を正確に理解することが重要になってきます。

B工事とは

Ｂ工事は、テナント側が費用を負担するものの、工事の施工は貸主側が指定する業者が行うという特殊な仕組みになっています。

Ｂ工事区分がトラブルが起こりやすい原因は、費用負担者と施工業者の決定権が分離しているためです。

B工事に該当するのは、主に建物の安全性や他のテナントへの影響が懸念される工事です。

具体的には専有部分の空調設備工事、防災設備の移設や増設工事、電気容量の増設工事、給排水設備の分岐工事などが含まれます。

B工事が必要になる背景には、建物全体のシステムとの整合性を保つ必要があるという事情があります。

例えば、テナント側が独自に空調設備を設置したいと考えたとします。

ただし、建物全体の空調システムとの調整が必要な場合、配管の接続方法や制御システムとの連携を適切に行わなければ他のフロアに影響を与える可能性があります。

このような理由から、貸主側が信頼できる指定業者に施工を任せることで建物全体の品質と安全性を確保しているのです。

B工事で注意すべき点は、費用の透明性の問題です。

施工業者を選定できないため相見積もりを取ることができず、提示された金額が適正かどうか判断しづらいという課題があります。

実際、B工事の見積もりが想定以上に高額になり、予算オーバーとなるケースは少なくありません。

このような事態を避けるためには、契約締結時点でB工事の標準単価表を確認したり、過去の施工実績と費用を開示してもらったりするなどの情報収集が不可欠です。

C工事とは

C工事は、テナント側が費用を負担し、かつテナント側が自由に業者を選定できる工事です。

これは主にテナント専有部分の内装工事や、テナントの事業に特化した設備の設置工事が該当し、最も自由度の高い工事区分となっています。

具体的には、間仕切り壁の設置や撤去、床材や天井材の変更、照明器具の取り付け、オフィス家具の造作、店舗の場合は厨房設備や什器の設置などが含まれます。

C工事は、複数の業者から相見積もりを取ることができるため、コストパフォーマンスの高い業者を選ぶことが可能です。

また、自社で付き合いのある信頼できる業者に依頼することで、細かな要望にも柔軟に対応してもらえるという利点もあります。

ただし、自由度の高さは同時に責任の重さも意味しています。

C工事で設置した設備や内装については、退去時の原状回復義務がテナント側に発生するため、将来的な撤去費用も考慮に入れた計画が必要です。

原状回復の観点から見ると、C工事で行った内装や設備のすべてを撤去し、入居前の状態に戻すことが基本となります。

しかし、実務上は次のテナントにとって有益な設備については、貸主との協議により残置が認められるケースもあります。

例えば、汎用性の高い会議室の間仕切りや、品質の良い照明設備などは、貸主側から残置を求められることもあります。

このような場合、原状回復費用を削減できる可能性があるため、退去時には貸主と積極的に協議することが重要です。

一方で、特殊な用途の設備や、企業のブランドカラーで塗装された壁などは原状回復の対象となることを理解しておく必要があります。

実際の原状回復工事において、個々の工事がA・B・Cのどの区分に該当するかを判断することは必ずしも簡単ではありません。

特に建物設備に関連する工事や、構造に影響を与える可能性がある工事については、グレーゾーンが存在することが多く、貸主側との認識の相違がトラブルの原因となることがあります。

正確な判断を行うためには、まず契約書や管理規約に記載されている工事区分表を確認することが基本となりますが、それだけでは判断できないケースも少なくないのです。

工事区分を判断する際の基本的な考え方として、まず「その工事が建物全体の機能や安全性に影響を与えるか」という観点から検討することが重要です。

建物の基本性能に関わる工事はA工事、建物システムとの接続が必要だが主にテナントの利便性のための工事はB工事、完全にテナント専有部分で完結する工事はC工事という大枠で考えることができます。

例えば、サーバールームを設置するために電気容量を増設する場合、建物の電気系統との接続が必要なためB工事となりますが、サーバールーム内の床の二重化や専用空調の設置はテナントの判断で行えるC工事として扱われることが一般的です。

しかし、実際の現場では、一つの工事プロジェクトの中にB工事とC工事が混在することも珍しくありません。

店舗の厨房設備を例に取ると、ガス配管の分岐工事はB工事、厨房機器の設置はC工事となりますが、これらは一連の工事として同時に進める必要があります。

このような場合、工事の発注や工程管理が複雑になるため事前に詳細な工事区分の切り分けを行い、それぞれの工事の責任範囲を明確にしておくことが不可欠です。

工事区分の判断において重要な資料となるのが賃貸借契約書と付属書類です。

ほとんどの物件では、契約書の別表として「工事区分表」が添付されており、代表的な工事内容について、どの区分に該当するかが明記されています。

工事区分表を確認する際には、単に項目を読むだけでなく、自社が計画している工事内容と照らし合わせて該当する項目があるかを慎重に確認する必要があります。

また、工事区分表に記載されていない工事については、類似の工事項目から類推するか、貸主側に確認を取らなければなりません。

契約書では、工事区分だけでなく、原状回復の範囲や方法についても確認すべきポイントがあります。

特に注意が必要なのは「原状回復特約」の有無です。

原状回復は入居時の状態に戻すことを指しますが、物件によっては「スケルトン戻し」といって、すべての内装を撤去し、コンクリート打ちっぱなしの状態まで戻すことを求められる場合があります。

このような特約がある場合、C工事で行った内装工事のすべてを撤去する必要があるため、原状回復費用が大幅に増加する可能性があります。

さらに、B工事に関する取り決めも重要な確認事項です。

B工事の指定業者が具体的に明記されているか、工事費用の支払い条件はどうなっているか、工事の品質保証は誰が負うのかなど、詳細な条件を把握しておく必要があります。

特に、B工事の費用が一定額を超える場合の協議条項や、工期遅延時の責任分担などトラブルになりやすい項目については、契約締結前に協議を行い、必要に応じて契約条項の修正を求めることも検討すべきでしょう。

原状回復工事を計画する上で、各工事区分の費用負担を正確に把握することは、予算管理の観点から極めて重要です。

A工事については貸主負担となるため、テナント側の予算計画には含まれませんが、B工事とC工事については、それぞれ異なる特徴を持つ費用が発生します。

一般的なオフィスの原状回復では、B工事が全体費用の20〜30％、C工事が70〜80％を占めることが多いですが、物件の特性や使用方法によってこの比率は大きく変動します。

B工事の費用については先述の通り、指定業者による見積もりとなるため、市場価格よりも高額になる傾向があります。

具体的な金額としては、電気容量の増設工事で1kVAあたり5〜10万円、空調設備の新設で1坪あたり10〜15万円、防災設備の移設で1か所あたり20〜30万円が目安です。

もちろん、建物のグレードや築年数、既存設備の状況によって変わります。

B工事の費用を抑えるためには、可能な限り既存の設備を活用し、新たな工事を最小限に留めることが基本となります。

また、入居時にB工事として行った工事の撤去についても、同じく指定業者での施工となるため、撤去費用も含めた総額で予算を検討する必要があります。

C工事の費用は、工事内容の自由度が高い分、計画次第といえます。

一般的な内装解体費用は1坪あたり2〜5万円程度ですが、造作物が多い場合や、特殊な素材を使用している場合は、大きく上回ることもあります。

原状回復費用を抑えるためには、入居時の工事段階から将来の撤去を見据えた設計を行うことが重要です。

例えば、間仕切り壁を固定式ではなく可動式にすることで撤去費用を削減したり、床材を接着剤ではなくタイルカーペットのような置き敷きタイプにすることで原状回復時のコストを削減できるでしょう。

また、什器や設備についても、可能な限りリース品や既製品を活用することで、撤去・処分費用を抑制することが可能です。