テナントを退去する際、多くの事業者が直面するのが「原状回復工事は指定業者で行ってください」という要求です。

なぜオーナーは業者を指定するのでしょうか？

また、指定業者以外での工事はできないのでしょうか？

この記事では、業者が指定される理由を詳しく解説し、指定業者以外での工事が可能かどうかの判断基準、他業者を希望する場合の具体的なアプローチ方法までお伝えします。

工事品質を守るため

原状回復工事でオーナーが重視するのは、工事品質の高さです。

同じ建物内で複数のテナントが退去する際、それぞれが異なる業者を使うと工事の質にばらつきが生じます。

安さだけで業者を選び、不動産価値が下がってしまえば、大きな損失につながりかねません。

信頼できる業者を指定することで一定水準以上の工事品質を確保し、不動産価値の維持を図っているのです。

付き合いがあるため

オーナーと指定業者の間に信頼関係があるケースもあります。

過去の工事実績を把握している業者であれば、物件特有の注意点や最適な工法を理解しており、トラブルのリスクも軽減できます。

慣れた業者に依頼することで工事の流れがスムーズになり、追加対応や突発的な問題にも柔軟に対処してもらえる安心感があります。

賃貸借契約書の条項

指定業者を変更できるかどうかを判断する上で、最も重要なのは賃貸借契約書の内容です。

「原状回復工事は貸主指定業者で行うこと」と明記されていれば、借主はその条項に拘束される場合があります。

ただし、この条項があっても常に有効とは限りません。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主に過度な負担を課す条項は無効とされる場合があると示されています。

特に、指定業者による工事費用が相場と比べて社会通念上不当に高額な場合、条項の妥当性が問題となる可能性があります。

一方、契約書に業者指定の条項がない場合や「協議により決定する」と記載されている場合は、借主により広い選択肢が認められることが多いといえます。

交渉可能なケース・困難なケース

指定業者以外を希望して交渉できるかどうかは状況によって異なります。

以下のような場合には交渉の余地があります。

交渉可能なケース

・指定業者の見積もりが市場相場を大幅に上回っている
・工期が借主の事業スケジュールと合わない
・借主が提案する業者が、安全面や保証面で同等以上の実績を示せる
・特殊な工事技術が必要で、指定業者では対応できない

一方で、次のような場合は交渉が難しい傾向にあります。

交渉が困難なケース

・契約書に明確な業者指定条項がある
・過去にオーナーと業者選択をめぐりトラブルがあった
・建物全体の工事計画に組み込まれている
・次期テナントとの工事連携が予定されている

指定業者を拒否する場合

指定業者を拒否する際は、リスクとメリットを比較して判断する必要があります。

リスク

・オーナーとの関係悪化
・工事遅延による契約上の責任
・場合によっては法的紛争への発展
・他業者での工事に問題が発生した際は、借主がすべての責任を負う

メリット

・工事費用の削減
・工期の柔軟な調整
・工事内容への要望反映
・信頼できる業者を選べれば、工事品質の向上も期待できる

見積もり内容の妥当性確認

見積もり書の各項目を、賃貸借契約書に照合し妥当性を確認します。

通常使用の損耗に当たるかを区別し、損傷と主張される箇所には写真と復旧理由の提出を求めます。

もし元の状態を上回る仕上げや共用部の作業が含まれていれば、借主負担の範囲を超える可能性が高いです。

単価が相場とかけ離れていると感じたら、第三者の専門家に相談することも視野に入れた方がよいでしょう。

工事範囲の確認

工事範囲は必ず確認してください。

原状回復は元の状態への復旧を指しますが、賃貸借契約書に「通常損耗は借主負担」と明記がなければ、借主に費用負担の義務は生じません。

ただし、事業用では個別合意で負担が変わる場合があるため、条項の精査を前提にしてください。